北京卖房置换出现了一些问题-凯发唯一平台客户端
> 凯发唯一平台客户端 > 北京特价房 >   正文

手机看新闻

北京卖房置换出现了一些问题-凯发唯一平台客户端

北京特价房 2023-05-08 11:08:31 来自北京市

内容来源：北京买房子

北京的阶级固化越来越严重了，很多人通过换房抬高阶层的通路也被堵上了。

 
电视剧《漫长的季节》豆瓣评分9.5，创造了国剧近十年最高分，故事的背景是90年代的东北，一个面临下岗的国企职工王响（范伟饰）卷入一起碎尸案……
 
那么98年下岗潮和2023年年轻人失业有哪些区别？
刷到一个知乎博主的帖子，很值得参考，核心观点大概是：
 
90年代下岗潮当时全球处于高速发展的大趋势经济周期内，那时的人们没有负债，从0开始自主创业，随着中国2002年加入wto，不少人因此搭上时代的顺风车。
 
2023年的背景是2020年疫情开始，全球经济进入超大级别大熊市，同时年轻人身上背负了巨额负债。
 
如果说90年代下岗潮是从0开始，那么2023年这波失业的年轻人几乎是从-100开始。
 
开篇扯的有点远，核心观点就一个，现在的年轻人生活压力真的很大，经济问题，收入问题，直接影响着大家买房置业，而他们又是置换改善链条上最关键的一环。
 

01
北京刚需不接盘了

刚结束的五一假期，旅游业迎来报复性消费，但与此同时，今年旅游市场出现了明显的消费降级。具体可戳链接：五一假期旅游消费暴涨，北京楼市却速冻了
 
 
在这背后是口罩三年，收入下滑最明显，负债表受损最严重，消费欲望被扼杀最狠的群体—一线城市里那些中产以下、底层以上的“伪中产”

  
说白了就是：个体工商户，小生意老板，普通白领，互联网、教培、餐饮、旅游、房地产等敏感行业的中基层员工。
 
北京楼市有两条泾渭分明的单价线：
 
单价4-6万/㎡，基本为刚需版块和刚需产品；
单价7-9万/㎡，基本为刚需以上、改善以下的刚改版块和刚改产品。
 
而这些遭受口罩影响最大的伪中产，他们也是北京刚需房的绝对主力。
 
重重压力之下，这些人决定不接盘了。
 
之前，《销冠智库》大表姐统计过一组数据：
 
北京刚需盘，库存消化周期从10.5个月爬升到18.3个月；
北京刚改盘，库存消化周期从11.3个月爬升到18.9个月。
 
 
同时，北京刚需购买力减弱一个标志就是，买远郊区的低总价新房，比如，3月北京新房销冠就是来自房山的揽星宸。
 
传导到二手房市场，这对那些想要卖掉老房子换改善房的客群简直就是噩梦。

 
02
待售老破小无人接盘
 
北京二手房挂牌量最近又又又创了新高，截至昨天，链家前台挂牌量约11.6万套。

要知道，去年同期是8万多，一年的时间，多了近3万的挂牌量。
 
关键是现在二手房又卖不出去。
 

4月，北京二手房网签13928套，环比3月的22192套降37.24%，可谓暴跌。
 
北京二手房“带押过户”实行一个多月了，本意是畅通二手房交易环节，但是由于无人买房，所以导致挂牌量不断激增，成交量却大幅下滑。
 
昨天查到了一份绿中介内部的挂牌数据分析，分别从价格、房龄和面积三个角度对挂牌的二手房房源（112533套、内部114712套）进行了统计。
 
从价格角度：
 
300万以内，共计28384套（内部34040），占比25.22%，1/4多点；
500万以内，共计61404套（内部66512），占比54.57%，一半多点；
800万以内，共计90123套（内部93934），占比80.09%，8成以上；
1000万以上，共计13512套（内部12522），占比12%，不到总量的1/8；
 
结论：北京目前挂牌的大部分房源都是800万以内的刚需和刚改，其中500万以内的刚需占比一半以上。
 
从楼龄角度：
 
10年以内，共计11905套（内部18872），占比10.58%；
20年以内，共计53951套（内部63675），占比47.94%；
20年以上，共计58582套（56173），占比52.06%；
 
结论：楼龄20年以上的房源占比一半，10年内标准的次新房仅占1/10。
 
从面积角度：
 
70平以下，共计42340套（内部45906），占比37.62%；
70-90平，共计25077套（内部24649），占比22.28%；
90-140平，共计29900套（内部29668），占比26.57%；
140平以上，共计15220套（内部14730），占比13.52%；
 
结论：90平米以内的刚需房源占比接近6成。
 
所以现在北京二手房挂牌的主要就是房龄20年以上，90平米以内的刚需房，也称老破小，这些房子的主力客群就是前文所说的“伪中产”。
 
但是，当这些“伪中产”购买力下滑，不愿接盘，意味着老破小置换的链条被切断了
 
北京市场里，挂牌量最大、成交周期最长、买家杀价最狠、最难卖的房子就是五环外、总价在500万以内的刚需盘！
 
没办法，想要尽早卖房，只能割肉离场。
 
现在这个阶段对于改善置换业主来说，无疑是两头受气，向下无人接盘，向上置换的门槛又越来越高。


 
03
北京置换改善门槛900万

对置换客群来说，最大的难关就是政策。
 
北京可谓全国限购限贷政策最严苛的城市，没有之一。
 
限购政策：京户家庭，可购买2套；京户单身，可购买1套；非京户家庭，需连续5年社保方可购买1套。
 
限贷政策：首套房，首付比例35%；二套房，首付比例80%。
 
北京实行认房认贷，只要在全国任何地方有过贷款记录，哪怕已经还清，在北京买房也只能算二套，80%首付。
 
北京的改善产品起步门槛就是1200万左右，80%首付等于900万元。
 
这就是说，北京置换群体手里至少得有900万现金，绝大多数人都是卖房所得。
 
而现在二手房挂牌房源里，80%以上都是800万以内的房源，他们要想置换成改善项目，至少还要准备100万现金。
 
100万现金，在楼市里可能微不足道，但这却是一家人几年，甚至十几年的收入，一分钱难倒英雄汉，就差这一百多万，就是有很多人置换不了。
 
而如今置换改善群体又是北京市场的主力客群，所以政策面应该考虑在这方面出台一些利好了。

免责声明：本文系注册用户（作者）在房产圈发布，房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点，不代表房天下立场，若侵犯了您的合法权益，请进行投诉。对作者发布之内容，未经许可，不得转载。

北京 改善 置业

相关文章

精彩评论(0)

还可以输入200字

房产圈介绍
相关知识
楼盘热评榜
换一换 聚合阅读
微信专享
‖ ‖ ‖ ‖ ‖
b d      
c     q t
  f j s w
  g n    
        x
  h     z
‖ ‖ ‖ ‖ ‖
凯发唯一平台客户端 copyright © 北京搜房科技发展有限公司
beijing soufun science&technology development co.,ltd 凯发唯一平台客户端的版权所有
违法和不良信息举报电话：010-56318041 举报邮箱：
网站地图