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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000 人提供买房最佳凯发唯一平台客户端的解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问模板：
1）首付及总价：首付1100，总价1200，或者首付1500，总价1600。房屋置换。现有2套房产：一个是真武庙二里高层塔楼，建成年代大概是1995年，是一个有电梯的高楼层小户型，率中介挂牌价770；另一个是万年花城5期90平米高楼层全南户型，绿中介挂牌价720。
现在或者用真武庙的房子置换，或者用万年花城的房子置换，或者用2套置换1套。
2）买房资格：二套
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改善 投资，无学区要求。相对更偏向改善，如果没有合适的话，那么就投资，实现保值增值。可以考虑新房也可以考虑二手房。
5）居室需求：至少3室2厅2卫，南北通透，户型尽量方正，有电梯。楼龄较新，小区环境较好，物业比较好。
6）已看板块小区：暂无
7) 通勤时间要求：地铁1小时内。孩子在西城上学，可以租房，夫妻俩一个在西二环，一个在西五环上班。
8）预计买房时间：2023～2024
9）其它：家里还有老人的房子可以居住
房姐回复:
如果考虑的是3居室，1200万，南北的品质3居室是不好选择的，所以建议将两套房子同时卖掉置换。1600万左右买南北3居，在西城附近肯定是没有，兼顾自住的话，可以看彰化南路的一些小区，比如颐慧佳园一期、水云居、美丽星苑等，四环外可以看田村的乐府江南、海淀名著。
另外还有一个就是投、住分离的思路，如果是这个思路的话，可以看朝阳、丰台、亦庄，在当下市场买房，很重要的指标就是产业和品质，在这两个的基础上，学校是锦上添花，所以根据这个方向看的话，想选择你们要的小区其实也就很容易能筛选出来了，朝阳可以看望京、双井、新北苑，丰台看围绕丽泽的那几个小区和部分一手房项目，亦庄可以看河西的高端盘，海淀如果要看的话，可以看西二旗和清河。
这是购房方案基本的逻辑，我们现在给大部分粉丝的建议，无论投住分离，还是兼顾自住，能够得着的，只要在对应的价格梯队里尽可能挑选品质好的房子，保值增值以及抗跌性会强很多。
提问模板：
你好，请问我想在朝阳靠东城附近买房，预算1200w左右，主要是居住舒适，不想要太旧的小区，至少三居，不需要学区，目前只是网上看过一些小区，在左家庄亮马桥附近，主要是孩子在东城区上学 不能离东城太远，有没有合适的小区 ，想让您推荐一下 ，通勤没什么要求 ，只要离地铁不太远就行！
房姐回复：
在东西城有很多类似你们需求的家长，在东西城有占坑学区房，孩子上学后把占坑房卖掉置换居住房，东城的大多情况下会走到朝阳，西城的大部分都走到了海淀和丰台，所以相邻东西城地界的小区，但凡环境好一些的，价格都不低。你们预算1200左右在朝选择次新且离东城比较近的，其实选择也并不多，如果预算能增加一些可以看富力，如果预算加不上去可看国展的力鸿花园、新天第，亮马桥的世方豪庭，亮马桥的这个小区预算会超一些，不过这个小区的面积会大一些，居住舒适度会更好，另外也可以再看看圣馨家园、国展新座。
还有一个思路，通勤地铁，可以看稍微远一点的板块，地铁5号线、13号线、再建17号线沿线往东北方向走，光熙门、亚运村小营、亚运村，沿线有一些小区不错，比如亚运村的金泉家园、华悦国际公寓，亚运村小营的欧陆经典等。
你们可以结合自己的家庭情况做选择，原则上离学校越近越好，因为要照顾到孩子上学的休息和作息时间，距离太远的话，孩子会比较辛苦。
提问模板：
您好，关注您一段时间了，觉得您分析的很好，也想请您帮忙看看我们的情况。24年入学，非京籍有朝阳工居，指望积分落户，我和先生分别在国贸和东直门上班。目前住在明光北里小两居，对口小学是农科院附小政法路校区。计划是改善（小三居） 中等学区，首付700-750之间，总价900-1000之间，考虑了双榆树一小和万泉小学，感觉双榆树溢价很高，现在重点考虑万泉小学。有几个疑问：（1）目前的学校到底怎么样，是不是非得换？我们这个房子是明光北里物业比较好的一栋，干干净净，年底要通地铁，住起来很舒服，交通也方便；从保值增值角度考虑，这种三环边的学区属性比较差的老房子，值得继续留吗，还是现在是置换的好机会？（2）如果不换，手里的现金可以考虑买个城六区外的小房子（比如北街家园180万左右），用来积分，可能落户会更快点？（3）置换到万泉小学，您觉得有必要吗？片区内的房子看了一圈，比较心仪的小区是稻香园西里、万泉河62号院（飞达）和海淀南路30号院，这三个小区怎么选比较好，为什么？（4）结合我们的情况，大人上班的交通和距离，您觉得我们还能考虑哪些中等偏上的学区？非常感谢。
房姐回复：
首先先说说该不该置换，我认为你们的情况还是可以置换的，因为目前没有学区属性的老破小，位置已经不是这类房子最大的卖点了，过去十年可以用“地段”法则来衡量房子的价格和价值，但是现在这个法则已经不完全灵验了，这其中次新商品房还中可以参考地段的，但是老破小已经失去光环了。
第二个问题，应该换到哪，可以考虑万泉小学吗？万泉小学怎么样？首先，万泉小学是很不错的百年老校，在万柳核心教育资源最密集的区域，有优质的生源和人文，属于海淀的一流二类学校，排名算很不错的，所以学校是肯定没有任何问题的。关于你们有没有必要换到万泉，我认为有必要，万泉妥妥地跑赢朝阳你们现在的农科院附小。
第三个问题，要不要去郊区买个小房子积分落户，如果你们现在的分数在孩子小升初之前搞不定，那就可以考虑去买个小房子积分，然后去万泉买个占坑房上孩子上学，除非你们对孩子的教育不要求那么高了，那也可以保留不动。
第四个问题，结合你们上班的位置，也有可以考虑地朝阳置换一个好点的学区，1000万左右可以看陈经纶（亚运村小营、大望路珠江帝景），太阳宫人大附。
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