北京楼市:成交下降,普通买房人要注意了!-凯发唯一平台客户端

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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000 人提供买房最佳凯发唯一平台客户端的解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

      针对近期粉丝的问题，说说我的看法。最近的市场数据显示，二手房成交量持续走低，对于楼市的市场未来会有什么样的影响呢？北京楼市在3月份结束了需求的集中释放之后，进入了一个平稳期，开发商方面的市场数据整体来说也不是很好，房地产开发投资下降了5.8，房屋施工面积下降了5.2，说明了房地产市场复苏的力度是低于大家预期的，主要是基于很多人会认为信贷政策宽松，房地产的融资政策也宽松，稳房地产的政策也在不断出台，市场应该是一片大好才对，当出现现在这个市场状态的时候，所以大家普遍会认为现在的市场萎缩了，实际未必。

就我个人而言认为，目前市场的表现是比较正常的，之所以大家看来市场低迷，正是因为很多人的预期太高，很多人对房地产市场的理解依然停留在过去的思维模式，认为只要调控放松，市场就会有大的反弹，但事实上再像过去一样出现大反弹的情况几乎是不存在的，目前市场的表现其实我认为并没有那么差，比如热点板块的次新品质房，只要符合市场价，或者略比市场价低一点点，购买人群还是不少 说明需求量存在。

对比一组数据2023年2月份15315套，3月份22192套，4月份13928套，正常市场下北京的网签数据是1.2万套，4月份数据的降低相比3月份确实少了不少，但仍然还是在标准线之内的，所以市场没有那么好，但也并没有大家想象的那么差。

提问模板：

房姐您好，特来请教！

1）首付及总价：1300左右，总价1300万（可浮动）

2）买房资格：首套

3）贷款资格：首套

4）买房需求：我们夫妻二人刚刚参加工作，一个在国企，一个在外企

（近两年没有生娃的打算，想着等工作稳定一些再考虑）

5）居室需求：2居或3居

6）已看板块小区：世纪城、万寿路、田村

8）预计买房时间：今年年底之前

9）其它：想咨询房姐，我们要不要考虑贷一部分款，因为我们刚刚参加工作，收入还不太高，首付款是双方父母支持的，所以如果贷款的话，头三年我们的压力会比较大，但如果贷一部分能有更好的选择的话，我们也可以考虑，求推荐方案！！！对房子的要求，我们首先是希望环境好一些，其次希望保值强一些，未来父母退休后来北京，我们肯定还是要置换的，所以不要求涨多少吧，至少不赔钱，希望房姐在选筹上也给我们一些指导，我们工作在西三环，所以希望在西边买！！！

房姐回复：

1.购买方案上，我建议还是贷一部分，毕竟你们是首套，利率也合适，如果是二套的话，利率高、额度低，也就没有必要了，首套贷款你可以在选筹上多一些选择，总价大概率能到1500万左右，这个预算在田村可以买到一个类似于乐府江南这样的品质次新小区，还比如往南一些可以看欧洲公馆，居住和未来保值都相对有保障，如果是1300万左右的话，在田村大概率就是兰德华庭、丹青府、碧森里等这几个，这几个保值不能说差多少，但是环境肯定是跟乐府江南比差不少。

再看看万寿路，万寿路那边1300左右能买到的肯定是老破小区或者接近老破小的，类似于金日家园、翠微嘉园、静源居等这些，但也会超一些1300，居住环境一般，学校会好一些，如果能到1500的话可以看紫金长安的2 居，东西向，如果能接受朝向的情况下，这种户型虽然是东西，但是保值能力还是非常强的。世纪城的话，1300基本都是回迁房，我建议就直接放弃，1500万可以买到商品房2居，这个是推荐的。

除此之外，如果在不太考虑学校的情况下，也还可以再看看曙光那边的板楼小区。

提问模板：

房姐您好，我们是换房，一直看您的分析谈到了分化，这几年我们确实也感觉到了分化的这个问题，所以想提前做一下规划，第一次咨询，麻烦房姐给认真推荐一下。

1）首付及总价：800万，总价1000万左右

2）买房资格：二套

3）贷款资格：二套

4）买房需求：置换

5）居室需求：2居、3居都可以

6）已看板块小区：我们目前看得还不太多，只看过望京

8）预计买房时间：卖掉之后随时都可以

9）其它：我们现在住望京南湖东园，娃已经5年级，现在住的房子是60平左右的2居，在5楼，确实存在一个爬楼梯难的这个问题，刚好学区也不需要了，因为经常看您的文章，觉得您分析的特别对，所以想趁早换到现在手里的老破小，因为孩子在望京上学，所以我们计划还是在望京换。想问房姐，我们什么时候启动合适，我们的房子中介说能卖550万左右，手里还有一部分，首付有800多万，也请您给推荐一些合适的小区！

房姐回复：

首先非常支持你的想法，确实近两年我多次提到了市场分化的问题，越早置换越安全，原因是房地产的普涨时代已经过去，市场形成了明显的分水岭，不再像过那样你涨我也涨，而现在是你涨我未必涨，有的产品不但不涨，近两年还在降，这就是市场分化，作为我们普通老百姓，我们能做得就是，保住这来之不易的财富，不能说增值多少吧，但最起码不跌，这是底线，在此基础上，再求增值。

所以，回看南湖的房子，典型老破小，没有了学区需求之后，的确没有意义再持有，置换次新商品房是必然的选择。

1000左右在望京买次新2居好选一些，3居室难，2居室其实也就那么几个小区，北纬40度、澳洲康都、季景沁园、首开知语城、臻园等，再好一点的小区东湖湾、融科橄榄城总价都稍超一些你们的预算。还有另个一个方案，可以考虑抵押贷，买3居，大概1600以内，可以看融科橄榄城的3居，国风系均可考虑，根据你们的还款情况来决定。

什么时候卖？南湖的房子随时都可以，现在虽然成交量一般，但南湖本身也没有太明显的淡旺季之分，并且平稳的市场也更有助于你们选择下一个目标。

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